Rehabilitación de edificios, una solución buena para todos

Madrid, febrero 2015

Manuel Angel Soriano Baeza

Comité de Edificación

MENOS DEL 5% DE LAS VIVIENDAS CUMPLEN CON LOS REQUERIMIENTOS DEL CTE

Este Artículo resalta la importancia de la rehabilitación como un foco de generación de actividad económica y empleo de calidad, además de mejorar el confort y el gasto energético de edificios y viviendas.

En España, según el censo de 2011, existen 25,2 millones de viviendas, de las que menos del 5% cumplen con los requerimientos del Código Técnico de la Edificación, más de 4 millones están en edificios de más de cuatro alturas sin ascensor y además 3,4 millones están vacías.

En estas circunstancias, lo razonable es mejorar el parque edificatorio existente, a través de un proceso ambicioso, y a la vez oportuno y necesario, de rehabilitación masiva de edificios que reportaría beneficios para toda la población, en lugar de dedicar recursos económicos escasos a construir nuevas viviendas cuya necesidad y demanda son cuestionables.

La rehabilitación de edificios con un alcance integral genera actividad económica y empleo de calidad, mejora el nivel de confort y la salud de los vecinos, disminuye los gastos en energía de las viviendas y aumenta el valor de mercado de las viviendas rehabilitadas.

En suma, reporta beneficios económicos, ambientales y sociales, y está totalmente alineada con un modelo de construcción sostenible por lo que es beneficiosa para todos.

Las claves de un modelo de desarrollo sostenible consisten en conseguir de forma simultánea desarrollo económico y progreso social manteniendo un razonable equilibrio ambiental. La aplicación de estos tres criterios junto a otros adicionales propios de la arquitectura al ámbito de la construcción es lo que se conoce como construcción sostenible que podemos definir por los siguientes atributos:

• Eficiencia ambiental, que incluye el uso razonable de recursos como el suelo y la energía. Un bajo consumo de energía es una característica esencial de una edificación sostenible.

• Viabilidad y compatibilidad económicas en cuanto a los costes de realización y en el esfuerzo económico para poder acceder a ella.

• Equidad social del proyecto que debe respetar las normas éticas y respetar la justicia social.

• Innovación en materiales, técnicas y equipamientos que permitan la aplicación repetitiva de las mismas.

• Finalmente, la edificación como exponente de una de las Bellas Artes debe tener calidad arquitectónica y estar integrada en su entorno.

No puede decirse, sin embargo, que el parque inmobiliario actual se haya construido inspirándose en estos criterios, lo que nos ha conducido a una situación de exceso de viviendas para las necesidades reales, construidas sin la calidad mínima deseable, con unos precios excesivos para las rentas económicas disponibles de los potenciales compradores y con unos planeamientos urbanísticos que parecen obedecer más al propósito insostenible de hacer urbanizaciones que al sostenible de hacer ciudad.

Naturalmente, era obligado que se produjese un pinchazo de la burbuja inmobiliaria por falta de demanda y de recursos financieros para seguir alimentándola, lo que ha ocasionado la pérdida de 1,6 millones de empleos en el sector de la construcción, la desaparición de la mayor parte de las empresas del sector y la necesidad de dotar al sistema financiero con más de 100.000 millones de euros, entre las ayudas directas al sector y las indirectas obtenidas a través de la venta de activos inmobiliarios en manos de los bancos a la Sareb.

Lo razonable, a todas luces, es cambiar el enfoque de la construcción desde el más tradicional orientado al crecimiento de la ciudad, basado en la obra nueva, a otro diferente pero más oportuno, barato y necesario orientado a la mejora de la ciudad existente.

La rehabilitación edificatoria para que sea efectiva y consiga mejorar la ciudad existente ha de tener una vocación integral en cuanto al alcance que se concrete en un conjunto triple de mejoras: de la eficiencia energética del edificio, de la accesibilidad y habitabilidad de las viviendas y del entorno urbano. Para conseguirlo debiera contemplar tres ámbitos de intervención: la vivienda, el edificio y el barrio.

Los beneficios de la rehabilitación con un enfoque integral en cuanto al alcance son múltiples y para muchos ámbitos diferentes. Los propietarios y los vecinos son los principales beneficiarios de ese proceso por la reducción del gasto energético de su vivienda, la mejora de su confort y de su salud, la mejora del entorno urbano en el que viven y el aumento del valor patrimonial de su propiedad.

Sin embargo, la rehabilitación también genera beneficios importantes para la sociedad, para los sectores económicos del país y para el medio ambiente, lo que se traduce en notables beneficios para los poderes públicos.

Entre los beneficios sociales de la rehabilitación de edificios podemos reseñar la generación de empleo de calidad, la reducción de la pobreza energética en los estamentos más desfavorecidos, la extensión del uso de la vivienda por personas mayores o discapacitadas o la reducción de la marginalidad y la mejora de la cohesión social.

La rehabilitación de edificios genera también beneficios económicos para la sociedad y para los poderes públicos tales como la generación de actividad económica de carácter estable, necesaria y no especulativa, que propicia la incorporación de la innovación en materiales y técnicas, el aumento de la recaudación por tasas e impuestos, la reducción del gasto en desempleo, la reducción de las importaciones de energía o la reducción del gasto en compras de derechos de emisión de CO2.

El medio ambiente también resulta beneficiado con la rehabilitación de edificios ya que se consigue un uso más racional de la energía y del suelo y una disminución de las emisiones de CO2 en el sector de la edificación, responsable de más del 35% de las emisiones en la Unión Europea como consecuencia de la baja eficiencia energética de los edificios actuales.

Finalmente, la mejora de la eficiencia energética de los edificios existentes a través de un ambicioso programa de rehabilitación tendría beneficios estratégicos para nuestro país al reducir la dependencia energética exterior que, a pesa de la crisis, supera el 76%.

Siendo innegables los beneficios de la rehabilitación de edificios, ésta no se ha desarrollado porque se trata de una actividad multidisciplinar compleja que presenta notables barreras de naturaleza económica, administrativa, empresarial y social que aún no se han superado.

➤ Económicas

• De inversión. La rehabilitación integral tiene un componente de inversión que no puede ser compensado con ahorros.

• Financieras. Son necesarios nuevos productos crediticios especialmente pensados para la rehabilitación.

➤ Administrativas y legislativas

• Multiplicidad de disposiciones y de organismos implicados.

• Falta de coordinación administrativa entre ellos.

➤ Organizativas, logísticas y empresariales

• La rehabilitación es una actividad multidisciplinar compleja que requiere modelos empresariales diferentes a los habituales en construcción.

• El propietario pide soluciones completas e interlocutores fiables.

• Las viviendas a rehabilitar están normalmente habitadas, lo que plantea dificultades logísticas adicionales.

• El modelo de negocio de la rehabilitación no está bien definido por parte de las empresas.

➤ Sociales

• Falta concienciación e implicación de los propietarios.

• Falta demanda social por la calidad de la vivienda. La financiación de la rehabilitación representa una importante barrera para el desarrollo de la actividad, sin embargo existen importantes líneas de ayudas públicas que no se utilizan debidamente por desconocimiento o por falta de una gestión adecuada. Actualmente están disponibles las siguientes:

➤ Sector residencial

• RD 233/2013. Plan estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas.

• Línea ICO para rehabilitación de viviendas y edificios 2013-2014

• Programa PAREER del IDAE

• Otras ayudas autonómicas y municipales.

➤ Sectores residencial y no residencial

• Fondo JESSICA-FIDAE. Fondo de inversión para financiar proyectos de eficiencia energética y energías renovables.

• Proyecto CLIMA del MAGRAMA.

➤ Sector no residencial

• Plan PIMASOL para el sector hotelero.

Adicionalmente, España tendrá acceso en el periodo 2014-2020 a más de 37.000 millones de euros de los que el 20% se han de destinar a promover una economía baja en carbono, que incluirá la rehabilitación de edificios. El sector financiero ha de desarrollar productos crediticios específicos para la rehabilitación que podrían llegar a tener el soporte de las administraciones públicas para un control razonable de los riesgos.

La falta de legislación adecuada se ha aducido repetidamente como una barrera para la rehabilitación. Sin embargo, desde que en el año 2002 la Unión Europea promulgó la Directiva relativa a la Eficiencia Energética en Edificios, se sabe que es necesario construir edificios más eficientes energéticamente aunque en España se haya tenido que esperar al año 2013 para adaptar el Código Técnico de la Edificación a los requerimientos europeos, lo que ha ocasionado que sólo el 5% de todo el parque inmobiliario construido cumpla con dichos criterios.

Respeto a la rehabilitación de los edificios existentes ha sido necesario esperar hasta el RD235/2013 sobre certificación energética de edificios, a la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y a la Estrategia para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España de junio de 2014 para que se tengan disposiciones que promueven realmente la rehabilitación. La citada estrategia define las medidas necesarias para que se desarrolle la rehabilitación en nuestro país:

• Sensibilización y cultura a favor de la rehabilitación.

• Desarrollar estrategias de negocio del sector empresarial enfocadas a las necesidades de las comunidades de propietarios.

• Mejorar la financiación de las operaciones de rehabilitación mediante créditos a bajo interés y largo plazo.

• Mejorar la coordinación administrativa en materia de rehabilitación. La rehabilitación es una actividad diferente a la construcción que requiere la colaboración de muchos agentes implicados para que se pueda desarrollar. Los diferentes agentes clasificados por categorías se recogen seguidamente:

• Clientes

• Propietarios y usuarios

• Administradores de fincas

• Facilitadores

• Administraciones públicas

• Entidades financieras

• Actores

• Empresas de rehabilitación

• Empresas inmobiliarias

• Empresas de servicios energéticos

• Empresas energéticas

• Empresas proveedoras de materiales y equipos

• Profesionales (arquitectos, ingenieros) y Colegios Profesionales

Conclusiones

La rehabilitación representa en la actualidad una oportunidad real para el sector de la construcción al ser capaz de generar actividad económica, empleo de calidad y producir beneficios para el medio ambiente por lo que se incardina en un modelo de construcción sostenible. También representa una oportunidad para una mayor profesionalización del sector y para el desarrollo de empresas más capacitadas.

La rehabilitación masiva de edificios será una realidad cuando el mercado la valore y la exija, y para ello se considera necesario un proceso continuado de información y comunicación que produzca una adecuada sensibilización social, tal y como postula la estrategia española de rehabilitación de 2014.

El modelo de negocio y las estrategias empresariales para la rehabilitación han de actualizarse basándose en la solvencia profesional, capaz de generar confianza en los clientes, y en la orientación hacia el cliente mostrando los beneficios de la rehabilitación para él.

Articulo publicado en la revista AURhEA.